Impuestos al comprar casa en 2026: Guía Completa

Comprar una propiedad es, sin duda, una de las decisiones financieras más importantes en la vida de cualquier persona. Si tienes la mirada puesta en el mercado inmobiliario de Benalmádena o la Costa del Sol para el año 2026, es fundamental que no solo te fijes en el precio de venta, sino también en la factura fiscal que acompaña a la operación.

Desde Alros Inmobiliaria, queremos que navegues este proceso con total transparencia. Por ello, hemos preparado esta guía exhaustiva sobre los impuestos al comprar casa en 2026, analizando las normativas vigentes en Andalucía y los gastos adicionales que debes prever para evitar sorpresas de última hora.

El panorama fiscal inmobiliario en 2026

Entrar en el mercado inmobiliario en 2026 requiere una planificación financiera que vaya más allá del ahorro para la entrada (que suele ser el 20%). En términos generales, se recomienda disponer de un 10% a un 12% adicional sobre el precio de la vivienda para cubrir impuestos y gastos legales.

En Andalucía, y específicamente en la provincia de Málaga, nos beneficiamos de una política fiscal que ha buscado dinamizar el sector en los últimos años, pero siempre debemos estar atentos a las actualizaciones del Valor de Referencia del Catastro, que sigue siendo el eje central para el cálculo de impuestos.

1. Impuestos para Viviendas de Obra Nueva

Si tu sueño es estrenar un apartamento de lujo en Benalmádena Costa o una villa moderna en las zonas altas del municipio, los impuestos que pagarás son diferentes a los de una vivienda de segunda mano.

El IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

En 2026, se prevé que el IVA para viviendas de obra nueva se mantenga en el 10%. Este impuesto se paga directamente al promotor en cada uno de los pagos que realices.

• Ejemplo: Si compras un ático por 400.000 €, el IVA será de 40.000 €.
• Nota: Para viviendas de protección oficial (VPO), este impuesto puede reducirse al 4%.

El IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)

Este impuesto grava la firma de la escritura pública ante notario. En Andalucía, gracias a las recientes bonificaciones, el tipo general se sitúa habitualmente en el 1,2%, aunque existen tipos reducidos para jóvenes o personas con discapacidad. Es un gasto que solo se aplica a la obra nueva (ya que en segunda mano está implícito en el ITP).

2. Impuestos para Viviendas de Segunda Mano

La compra de viviendas usadas es el motor principal en zonas consolidadas de la Costa del Sol. Aquí, el impuesto protagonista es el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).

El ITP en Andalucía en 2026

Andalucía ha liderado una bajada de impuestos que sitúa el tipo general del ITP en un 7%. Este es un punto muy atractivo para los compradores en Benalmádena en comparación con otras comunidades autónomas como Cataluña o la Comunidad Valenciana, donde el impuesto alcanza el 10%.

¿Cómo se calcula? Es vital entender que el 7% se aplica sobre el mayor de estos dos valores:

1. El precio de venta acordado.
2. El Valor de Referencia de Catastro.

En Alros Inmobiliaria siempre asesoramos a nuestros clientes sobre este valor, ya que si compras por debajo del valor de referencia, Hacienda podría exigirte el pago basado en su valoración oficial, no en lo que pagaste realmente.

Tipos reducidos del ITP

Existen incentivos fiscales para ciertos colectivos en 2026 que pueden reducir el ITP al 6% o incluso al 3,5%:

• Jóvenes menores de 35 años (siempre que la vivienda sea para residencia habitual y no supere cierto valor).
• Familias numerosas o monoparentales.
• Personas con discapacidad.
• Víctimas de violencia de género o terrorismo.

3. Gastos Adicionales: Más allá de los impuestos

Además de los impuestos mencionados, debes reservar una partida para los honorarios de los profesionales que garantizan la seguridad jurídica de la compra.

Notaría y Registro de la Propiedad

Los honorarios del notario están regulados por ley (aranceles) y suelen oscilar entre los 600 € y 1.200 €, dependiendo del valor de la propiedad y del número de copias de la escritura. El Registro de la Propiedad, donde inscribirás tu titularidad, suele costar entre 400 € y 800 €.

Gastos de Gestoría

Aunque es opcional, en Alros recomendamos contar con una gestoría profesional para la liquidación de impuestos y la inscripción registral. Su coste suele rondar los 300 € - 500 €. Si solicitas una hipoteca, el banco suele imponer su propia gestoría.

4. El Factor Hipotecario en 2026

Si vas a financiar tu casa en Benalmádena con una hipoteca, hay una buena noticia que se mantiene en 2026: el cliente ya no paga el IAJD de la hipoteca. Según la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, es el banco quien debe asumir este impuesto, así como los gastos de notaría y registro derivados de la constitución del préstamo. El comprador solo suele pagar la tasación del inmueble (aprox. 300 € - 600 €).

5. Consideraciones para Compradores No Residentes

La Costa del Sol atrae a miles de inversores extranjeros cada año. Si no eres residente fiscal en España, los impuestos de compra son los mismos (IVA o ITP), pero debes tener en cuenta que necesitarás obtener el NIE (Número de Identidad de Extranjero) y, posiblemente, abrir una cuenta bancaria en España para gestionar los pagos y suministros.

Además, como propietario no residente, tendrás que declarar anualmente el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), un detalle que solemos gestionar para nuestros clientes internacionales en Alros Inmobiliaria.

Resumen de gastos por tipo de vivienda (Estimación 2026)

Concepto	Obra Nueva	Segunda Mano
Impuesto Principal	10% IVA	7% ITP (General)
Impuesto Secundario	1,2% AJD	N/A
Notaría y Registro	Aprox. 1.5%	Aprox. 1.5%
Total estimado	12.7%	8.5%

¿Cómo optimizar tu compra en Benalmádena?

Para que la compra de tu casa en 2026 sea una experiencia gratificante y no un dolor de cabeza financiero, te sugerimos seguir estos pasos:

1. Solicita una Nota Simple: Antes de entregar cualquier señal, verificamos las cargas de la vivienda.
2. Consulta el Valor de Referencia: Evita sorpresas con Hacienda comprobando el valor catastral previamente.
3. Presupuesto Realista: Suma siempre un 12% al precio de venta para calcular el desembolso total necesario.
4. Confía en Expertos Locales: En Alros Inmobiliaria, conocemos cada rincón de Benalmádena y las particularidades de la normativa andaluza.

Comprar una propiedad es el inicio de una nueva etapa. Ya sea que busques una inversión rentable en la Costa del Sol o el hogar donde ver crecer a tu familia, entender los impuestos al comprar casa en 2026 es el primer paso hacia el éxito.

¿Tienes dudas sobre algún gasto específico o quieres conocer las mejores oportunidades en Benalmádena? Contacta con nosotros hoy mismo. En Alros Inmobiliaria, estamos aquí para convertir tus planes en realidad con la máxima seguridad y profesionalidad.